2月21日，中國證券報記者實地走訪發現，北京地區二手房市場成交量有所放大，但距離“熱起來”還遠遠不夠。除了西城、海淀、東城等個別區域學區房外，成交價整體平穩，和去年同期比基本沒有變化，不少外圍區域甚至出現下跌跡象。

值得注意的是，為了促進成交，中介普遍對中介費打了折。特別是對賣完再買的“連環單”，折扣力度較大。此外，對于非“滿五唯一”的房子，中介鼓勵換房業主在賣房過程中先主動承擔個稅，然后再走退稅通道，以此提高掛牌價和成交概率。

多位中介人士對記者表示，“北京的二手房市場除了學區房以外，都很平穩，想靠短期買賣房子賺快錢不可能了?！?/p>

成交略有放大

“我們店疫情期間一般一個月能成交10套左右，現在能成交14、15套。疫情之前，市場好的時候，一個月能成交20多套。目前成交量確實是上來了，但是還沒有到‘熱起來’的程度，價格也沒有變化，搶房這種現象也還沒有出現?！北本┐笈d一家中介門店經理對記者表示。

據門店經理介紹，周末一直都是帶看和成交的主力，周末每個經紀人都會帶2-3個客戶看房，一般會提前預約。如果是臨時進店的客戶，抽空才能安排上。

“現在每個經紀人平均每個月都有成交，多的可能有兩套。在疫情政策優化之前，很多人幾個月都沒有成交?，F在好多了?！鄙鲜鲩T店經理對記者表示。

中原地產監測數據顯示，2月13日至19日這一周，北京地區二手房成交量達到3761套，創下近半年周成交新高。此外，2022年10月10日以來的20周里，單周成交超過3000套的有7周，2023年1月9日至15日一周成交達到3361套，2022年12月26日至2023年1月1日一周成交達到3223套。疫情政策優化后，成交量出現明顯的放大跡象。

圖片來源：中原地產

另據麥田房產統計數據，2月6日至12日這一周，北京二手房成交量為3190套，環比上漲13.4%。2月1日至12日，北京二手房成交合計4836套，環比上漲了16.6%，同比上漲66.2%。

價格整體平穩

“沒有成交，我們經紀人就沒有收入，我們比你們業主更希望能促成交易。但也要尊重當下市場，現在成交量是大了，但想賣出高價是不容易的?！弊咴L過程中，記者在一家門店見到經紀人正在勸說掛牌業主降低預期掛牌價。

“每個想賣房子的業主都希望自己的房子能漲價，但實際上這幾年除了學區房外，北京絕大多數房價都是跌的?，F在雖然成交量上來了，但您看成交價，根本賣不上價。很多小區價格比疫情之前要低，虧錢賣確實在心理上接受不了。但是如果想較快時間成交，那必須尊重市場?！鄙鲜鼋浖o人如是說。

有業主對記者表示，自己2019年初買的房子，算上中介費和稅費一共花了400萬，按照目前中介建議的掛牌價，不能覆蓋成本。

“掛牌價是比我之前買的時候貴了，一套房子漲了大概15萬左右，但是交易是有成本的。算上稅費、中介費，漲幅不能覆蓋二手房交易費用。除非是孩子上學需要，或者是改善居住需要，在北京換房是缺乏動力的?！鄙鲜鰳I主對記者表示，“這還不算這幾年的貸款利息費用和房款占用的資金成本?！?/p>

“北京的二手房市場除了學區房以外，都很平穩，這幾年想靠短期買房子賺快錢是不可能的。學區房價格在疫情期間是一直漲的，其他的基本沒有變化。有些確實是跌了，特別對于業主來說，如果持有時間不長就賣掉，確實無法覆蓋成本?！倍辔恢薪槿耸繉τ浾弑硎?。

對于成交速度，有中介人士告訴記者：“主要看業主的配合程度。如果貼近甚至低于成交價掛牌，放棄對‘房子全是優點’的執念，配合隨時看房和約談，1個月之內就可以賣出去。如果預期太高，每個所謂的‘優點’都想對應加價，很多房子七八個月也沒有人看，更別說成交了。我們肯定希望掛牌的房源越多越好，但如果全是高價房，我們也賣不出去，真正成交的是貼近市場的房子?！?/p>

“這幾年價格平穩，預期高的業主只能碰買主，看中房子的某個特殊優點愿意給出溢價才行，否則還是難成交。市場是好了，但也不是說業主就能靠賣房子賺錢?！庇兄薪槿耸糠Q。

“北京地區二手房價格整體表現平穩。從麥田所覆蓋的樓盤來看，1月全市二手房掛牌價和2022年12月相比維持不變，2月份掛牌價微漲0.1%，屬于正常波動?？偟膩碚f，目前在售房源充足，買賣雙方心態比較穩定。但隨著成交量的增加，二手房的議價空間有所減少。其中，1月份北京二手房議價空間和上月相比減少0.17個百分點?！丙溙锓慨a分析師告訴記者。

中介費打折

記者走訪發現，目前，北京地區中介普遍在打折促銷。但是對待不同情況的購房者，打折力度也有較大的差別。其中，基本各家對“連環單”客戶都采取了較大力度的折扣。

例如，記者在鏈家一家門店了解到，鏈家對賣完就買的“連環單”客戶收取2.35%的傭金，而普通傭金是2.7%。

“只要是在鏈家系統里換房的客戶，都是2.35%。這個優惠政策也是疫情期間推出的，一直延續到現在?！辨溂议T店經理告訴記者。

我愛我家則推出“換房客戶可享受傭金7折優惠”的活動。

對于首次購房客戶，各大中介也推出了領取優惠券、傭金有折扣等不同力度的優惠和促銷活動。

記者還通過走訪了解到，很多中介對于“連環單”還推出了系統內快速網簽的服務?！耙郧笆琴u房過戶完成，才能出新買房子的網簽?，F在賣房不用完成過戶，也能出買房網簽?！倍辔恢薪槿耸扛嬖V記者。

此外，記者在中介處了解到，為了促進成交，很多業主開始配合承擔不是“滿五唯一”的房子產生的個稅。

“個稅屬于交易成本的大頭，如果業主不承擔，只能降低掛牌價才能和沒有個稅的房子競爭?，F在個稅由業主承擔，房子就能掛‘滿五唯一’的價，多賣錢。賣房人只要后續再去買房子，買的房子比這個貴，就能全額退?！?/p>

財政部、稅務總局9月30日發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》?！豆妗贩Q，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。