房地產市場再迎重磅利好！

2月20日，證監會發文稱，為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，近日，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

證監會表示，此次試點工作是證監會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。

新設“不動產私募投資基金”類別

據了解，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。如為貫徹國務院關于堅持租購并舉、加快發展長租房市場的工作部署，證監會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業協會完成備案。

截至2022年末，協會存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等。私募股權房地產基金在支持房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。

由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

投資者首輪實繳出資不低于1000萬元

證監會明確，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

證監會表示，為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為促進不動產私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

證監會將指導基金業協會發布具體工作指引，細化工作要求。符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業務活動前，向基金業協會報送相關材料，開展不動產私募投資基金試點，并依照規定進行產品備案。同時，不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協會有關自律規則，繼續開展保障性住房、商業地產、基礎設施等股權投資業務。

下一步，證監會將根據試點工作實踐情況及時總結評估，完善試點政策和規則，支持私募基金不斷豐富產品類型，發揮服務實體經濟的功能作用。

頂級投行紛紛“押注”A股

在實行股票全面注冊制后的首個交易日，A股漲“嗨”了！

昨日，國內三大指數集體反彈，午后漲幅擴大，截至收盤，滬指漲2.06%，深成指漲2.03%，創業板指漲1.28%。兩市共有3999只個股上漲，976只個股下跌。北向資金全天凈買入60.03億元，其中滬股通凈買入58.04億元，深股通凈買入1.99億元。

這是A股在實行股票全面注冊制后的首個交易日，有分析認為，昨日A股走強的主要原因在于，股票全面注冊制的正式落地釋放出積極信號，極大提振了市場參與者的信心。股票全面注冊制疊加更嚴格的退市新規，將加速A股市場優勝劣汰，優化市場結構，促進股市新陳代謝和長期高質量發展，不斷提升股市對投資者的吸引力。

具體來看，行業板塊呈現普漲態勢，證券、工程機械、裝修建材、游戲、保險板塊強勢領漲。其中，證券板塊漲逾4%，漲幅居前。對此，市場人士表示，股票全面注冊制將進一步完善中國資本市場基礎制度，利好證券板塊。

高盛集團的策略師在昨日發布的研報中稱，中國股市自1月末以來的下跌勢頭將會逆轉。包括Kinger Lau在內的高盛策略師在報告中稱，MSCI中國指數到2023年底將達到85點，較當前水平高出大約24%?！埃ㄖ袊┕墒械闹黝}將逐漸轉向經濟復蘇，潛在收益的驅動力可能從多重擴張轉向盈利增長或兌現，增長動力應主要傾向于消費經濟，服務業的運行仍明顯低于2019年疫情前的水平?！备呤⒓瘓F研報表示。

事實上，不僅是高盛，其他華爾街的頂級投行近期亦紛紛發表看多A股研報。據路透社2月初的報道，有關公募基金的最新報告顯示，隨著政策更加注重推動增長，中國投資者正追求風險較高的資產，從債券轉向股票，押注經濟強勁復蘇。

昨日夜盤，國內期貨主力合約大面積飄紅，焦煤、鐵礦漲超3%，PTA、苯乙烯、聚氯乙烯、焦炭漲超2%，短纖、低硫燃料油、乙二醇、螺紋鋼、玻璃、純堿漲近2%。

生豬期現貨大幅上漲

隨著各省豬肉收儲工作啟動，生豬市場也出現了回暖跡象。尤其是在1月春節前后市場需求明顯減弱過后，凍肉收儲對市場信心的恢復、二次育肥入場等多因素疊加，使得2月豬價短時觸底反彈，月均價環比跌幅收窄。

2月17日，國家發改委發布消息稱擬于近日收購2萬噸豬肉，對于穩定市場信心起到一定作用。昨日，四川省發改委發布消息稱，四川省平均豬糧比價已連續三周低于5：1，處于《四川省生豬豬肉市場價格調控預案》確定的過度下跌一級預警區間，啟動年內第一批政府豬肉儲備收儲工作，并指導各地同步開展，擬收儲規模近7000噸。

“2月豬價觸底反彈，主要源于在生豬養殖大幅虧損的大背景下，國家收儲消息帶動市場確認現貨春節后季節性低點，養殖戶惜售，甚至啟動二次育肥來縮減供應，而屠宰企業冷凍庫存增加表觀消費，供需階段性改善，帶動生豬現貨價格近期大幅上漲?！睆V州期貨農產品分析師范紅軍表示。

據了解，近期的豬價反彈是受到多方因素共振的結果。據五礦期貨農產品分析師王俊介紹，供應端方面，出欄體重下降，大豬出欄壓力減小，前期標豬存在透支，養殖端心態轉好等均對價格形成支撐；需求端，消費恢復，政策性收儲，屠企趁低價分割入庫，上游二次育肥“跑步進場”等對需求端形成明顯拉動，尤其是近期的分割入庫和二次育肥對短期價格的帶動較為明顯。

“但是需要注意的是，所有這些現象是產業對前期超跌的抵觸和對中期價格樂觀預期的提前反映。因此，在心態轉變的影響下，我們觀察到近期生豬基本面確實出現了一定的改善?！蓖蹩≌f。

記者注意到，近期二次育肥大量入場，尤其是東北區域，普遍看好4月底的行情。據了解，當下市場預期二育情緒和去年9月相比較為一致，要高于去年4—5月，這對于帶動豬價起到了很大的作用。

“市場相對看好五一節前后價格，目前有較強的補欄二育的意愿，標豬需求增加，帶動豬價。不過，從基本面來看，需求淡季因素仍在，盡管屠宰量相較去年同期有所好轉，但其中夾雜入庫因素，較難判斷實際需求增量，后續還需持續觀察?！睆V發期貨農產品分析師朱迪說。

“隨著豬價上漲后，貿易商接貨謹慎，屠宰場分割量有所減少，走貨難度增加，且由于鮮品白條虧錢，部分被動入庫，終端消費恐不足以支撐豬價持續上行。從20日的市場表現來看，豬價穩中偏弱，雖北方散戶抗價情緒仍存，但北方二育降溫明顯（南方二育目前僅僅零星入場），屠企采購難度得到緩解?！被丈唐谪涋r產品分析師尉秀說。

尉秀表示，從總體的能繁母豬存欄等生產指標來看，2023年的生豬出欄量較上一年微增，重點關注二育行為及帶來的單體重變化導致的供給變化。

市場對未來預期趨于樂觀

相關數據顯示，當前全行業均價為14/公斤，仍低于成本價。從盤面來看，1月底、2月初交易情緒出現明顯轉向，看漲預期升溫。范紅軍表示，近期調研報告對此已有反映，期價一度貼近自繁自養生豬成本價水平，較現貨大幅升水，表明市場預期已經趨于樂觀。

“由于今年產業對中期價格更為樂觀，心態也更為積極，因此可以肯定，未來出現壓欄和二育的繼續進場幾乎是一定的，但今年心態偏短期，投機性強，未來養殖端出現‘搶跑’或者心態的劇烈轉變也是很正常的?！蓖蹩”硎?。

朱迪介紹說，目前市場補欄積極性較高，仔豬價格漲幅明顯，疊加二育的持續入場，預計年中生豬供應并不緊張?！爱斚伦胸i入場至出欄成本大概在15.5元/公斤，目前對應2307、2309合約價格均在18000元/噸附近，需關注實際需求是否能兌現這樣的高位預期。大豬出欄節奏的把握較為重要，集中出欄或將打壓豬價，盡管階段性大肥供應量已回歸低位，但未來伴隨二育的出欄，或將平滑豬價的漲幅空間。整體來看，目前豬價繼續探底空間有限，一方面有凍品入庫和收儲托底，另一方面有二育持續進場，但暫未看到大幅漲價空間?！彼f。

從發改委最新公布的豬糧比來看，仍低于5:1，但當下伴隨豬價上漲，預計已脫離過度下跌一級預警區間。

展望后市，生豬市場還有什么變量因素值得關注？對此，王俊表示，供應端方面，需關注當前壓欄和二育大量進行以及屠宰端放量后，體重的積累程度，過大的體重積累可能對后期形成明顯壓力。需求端方面，需關注價格上漲后分割入庫是否還會繼續進行，同時漲價對消費的抑制程度，過低的屠宰量和下行的價格，可能預示著整體需求受到抑制?！翱傮w來看，我們認為中短期價格大方向仍偏向上漲，但過程將有明顯反復，不會一蹴而就，二次探底的可能性較低?！蓖蹩≌f。

尉秀同樣認為，除了關注二育的情況外，同時也要關注消費回暖情況。她表示，在供需矛盾猶存的情況下，預期反彈上方高度受限，警惕沖高后的回落風險。由于凍品入庫的分流成本在14元/公斤附近，疊加收儲及市場二育群體的增加，支撐豬價回落空間有限。

飼料成本中樞有望繼續下移

此外，記者了解到，當前飼料價格較前期有所回落，不過仍在相對高位?！帮暳显现?，豆粕現貨自去年11月以來出現較大幅度下跌，數據顯示，全國均價從5.52元/公斤下跌至上周的4.57元/公斤，跌幅接近20%。玉米現貨自新作上市以來持續緩慢上漲至去年11月底，12月以來，隨著進口成本的下跌和余糧銷售壓力的體現，整體持續小幅回落，從最高2.91元/公斤下降至2.85元/公斤，跌幅相對較小。育肥豬配合料自12月最高的3.93元/公斤下跌至3.88元/公斤，總體跌幅受限，依然處于歷史高位水平?！狈都t軍表示。

不過，后期國內飼料成本中樞有望繼續下移。朱迪表示，豆粕方面，因巴西大豆豐產預期較強，全球豆類供應寬松，阿根廷天氣發酵相對充分，繼續推升盤面空間較為有限，美豆上方受限。而回歸國內，后期買船到港較多，整體供應持續寬松，而生豬虧損，需求增量預期不佳的前提下，豆粕承壓。玉米方面，目前進口谷物開始到港，而國內產地又處于上量高峰，整體供應相對寬松。需求端來看，鑒于盤面貼水結構，下游補庫意愿相對謹慎，價格同樣維持區間振蕩。因此，飼料價格預計維持振蕩回落的節奏。

“考慮到豆粕和玉米在飼料占比的差異，我們預計上半年飼料成本或總體振蕩略有下滑，下降空間受限。但我們傾向于認為，下半年飼料成本大幅下滑的可能性很大，主要原因是玉米存在較大變數，因全球和我國玉米新作供需有望趨于寬松，全球主要源于巴西持續豐產和美國新作產量的恢復，國內則更多源于轉基因玉米品種推廣帶來的單產提升，玉米種植收益帶來的面積增長，及俄烏沖突之下俄羅斯谷物進口的增量?！狈都t軍認為。