□ 延長房貸年齡期限，初衷是挖掘中老年人購房需求，其購房的支付能力強、獲得足額信貸的需求也比較高。此類群體獲得充足貸款，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極作用

□ 房地產貸款產品的宣傳，本質上是一種金融產品的營銷，但過火的營銷容易引發負面輿論。房企策劃部門須注意營銷口徑；商業銀行有責任與義務，約束合作方合法合規營銷

2月16日，一則“房貸年齡期限可延至100歲”的海報引發熱議。該則海報顯示，建發房產在廣西南寧的樓盤項目，與部分合作銀行可以做到“子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。

當天，南寧一位房產銷售告訴上海證券報記者，建發房產宣傳的“最長可貸至100歲”是與工商銀行等合作銀行的接力貸產品，即借款人不超過70歲，加上子女作為共同借款人，貸款年限最高可達30年。但記者向工商銀行南寧多家支行求證獲悉，該產品目前尚未落地。

開年以來，多地傳出購房貸款年齡上限調整的消息。多位銀行業內人士認為，“延長房貸年齡期限”照顧了一些中老年人購房需求，有利于刺激房貸規模的增長；但房地產貸款產品的營銷要有邊界。

“百歲貸”來襲？

建發房產的海報顯示，公司樓盤與南寧合作銀行“住房按揭貸款年齡加貸款期限”放寬至100歲，同時明確“具體貸款政策以各大銀行輸出為準”。

記者從上述樓盤銷售了解到，該海報是建發房產的一則廣告，目前已經撤銷?！斑@只是一個推文，后期來現場會做詳細介紹?！痹摌潜P營銷中心的工作人員介紹稱。

“這是一種接力貸，需要子女做共同借款人?！?月16日，貝殼平臺經紀人告訴記者，目前只有購買建發房產的樓盤能貸至100歲，即借款人不超過70歲，貸款年限最長可貸30年，該樓盤與工商銀行、浦發銀行等均有合作。

但記者采訪獲悉，銀行目前尚未落地該產品。工商銀行南寧多家支行個貸中心的員工告訴記者，目前該行“貸款人年齡加貸款期限”最多只能延至75歲，即年滿70周歲，只能按最高5年期限申請房貸，沒有收到可延長至100歲的通知。

多地延長還貸期限

近期，關于房貸年齡上限的消息頻頻傳出。

幾天前，一則關于“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息沖上熱搜?！敖诘拇_收到了通知，但目前只有中信銀行可以執行，其他銀行尚待落實?！必悮て脚_經紀人告訴記者，該規定為，年滿50周歲者只要符合貸款條件，可按最長30年期限申請房貸。

杭州、成都等地部分銀行也延長了房貸年齡期限。2月15日，建設銀行成都多家支行個貸中心員工告訴記者，目前“貸款人年齡加貸款期限”只能延至75歲，即年滿70周歲，可按最高5年期限申請房貸。

“在子女與老人作為共同借款人申請貸款的情況下，‘年齡加貸款期限’可延至90歲。截至目前，各家銀行對該規定的執行情況不一?！苯ㄔO銀行成都第二支行個貸中心員工表示，房貸利率方面，仍是首套房利率4.1%，二套房利率4.9%。

“從某種角度來說，此類產品屬于接力貸?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進表示，部分中老年人可以申請貸款，子女可作為共同還款人。

接力貸，是指允許一些經濟狀況不錯的中老年購房者申請貸款，但其子女也要作為共同還款人，這樣確?！百J款人+共同還款人”具備充足的還款能力。

“‘經濟狀況不錯’一般是指經商或經營公司，單純的退休收入不能納入考核?！眹儡S進提醒稱，若貸款人喪失還款能力，其子女須承擔相應的還款義務，即“接力”。

金融營銷要有邊界

多地上調房貸年齡期限，主要是為了照顧老年人購房需求，激活房地產市場。但在營銷過程中，部分房地產商通過“百歲貸”吸睛，引發熱議。房地產營銷在涉及信貸領域時，要注意邊界與底線。

據了解，在個人住房按揭貸款申請方面，各地關于年齡的限制普遍執行以下條件：申請人年齡在18周歲以上，65周歲以下，有合法有效身份證明、居住證明、收入證明、無不良信用記錄、具有完全民事行為能力的自然人；申請人年齡與借款期限之和，不超過70年。

“延長房貸年齡期限，初衷是挖掘中老年人購房需求，其購房的支付能力強、獲得足額信貸的需求也比較高。此類群體獲得充足貸款，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極作用?！眹儡S進稱。

“部分房地產商通過‘百歲貸’吸睛，是為了吸引特殊群體購房?！眹儡S進分析稱，但過火的營銷容易引發負面輿論，房企策劃部門須注意營銷口徑。

房地產貸款產品的宣傳，本質上是一種金融產品的營銷。2021年12月，人民銀行等多部門就《金融產品網絡營銷管理辦法》征求意見。征求意見稿強調，開展金融產品網絡營銷，應當遵守相關法律法規制度和社會公序良俗，誠實守信。

顯然，“房貸年齡期限可延至100歲”的營銷，觸動了老百姓認知的底線，從而引發輿論關切。作為合作機構和金融產品的提供方，商業銀行有責任與義務，約束合作方合法合規營銷。